Pas-de-porte, droit d’entrée, droit au bail : les différences

Lors de la reprise d’un local commercial ou local d’activité, le futur locataire doit signer un contrat de bail commercial ou de bail professionnel.

À cela peut s’ajouter une somme d’argent versée au bailleur, appelée « pas-de-porte » ou « droit d’entrée ».

Bien que les notions de pas-de-porte, droit d’entrée et droit au bail cohabitent dans le domaine de la cession de commerce, elles comportent des différences à connaître, afin de mener son projet professionnel en toute connaissance de cause.

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Qu’est-ce que le droit au bail dans un fonds de commerce ?

Bail commercial, droit au bail et droit d’entrée sont des notions propres à l’exploitation et la reprise d’un local commercial.

Leur similitude de nom peut parfois être source de confusions.

Fonds de commerce, droit au bail et bail commercial

Le bail commercial désigne le contrat de location du local dans lequel est exercée l’activité commerciale.

Ce contrat est conclu entre le bailleur et le locataire en échange d’un loyer.

Ledit local doit expressément servir à héberger l’exploitation du fonds de commerce.

Le droit au bail, quant à lui, est un des éléments constitutifs du fonds de commerce. Lors d’une cession, le cédant (ou locataire sortant) vend l’entièreté des éléments corporels et incorporels du fonds au nouvel acquéreur (locataire entrant).

Le droit au bail est donc inclus dans ces éléments.

Mais il peut être vendu seul, notamment si la vente du fonds de commerce n’est pas pertinente (pas de valeur, pas de repreneur potentiel, etc.).

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Lors de la cession du fonds de commerce ou des titres de la société, le nouvel occupant reprend le contrat de bail commercial existant aux mêmes conditions que son prédécesseur (dans la majorité des cas).

Cela lui permet de bénéficier desdites conditions négociées et des droits garantis par les baux commerciaux pour occuper les lieux pour la durée qu’il reste à courir (droits et obligations de chaque partie, renouvellement du contrat, indemnité d’éviction, sous-évaluation éventuelle du loyer, autres avantages négociés…).

Lors de la cession du droit au bail, il est établi un bail neuf, adapté à l’activité du nouvel occupant. Les conditions du bail doivent donc être négociées en amont avec le bailleur.

Les différences entre droit au bail et pas-de-porte (ou droit d’entrée)

Droit au bail et pas-de-porte s’opposent sur deux points majeurs : les personnes qui perçoivent les sommes versées et les régimes fiscaux.

Parmi les différents acteurs d’une cession, sont ici concernées le bailleur, le locataire sortant et le locataire entrant.

1. Les personnes concernées dans chaque cas :

Pour le droit au bail, le prix de cession est versé par le futur locataire (repreneur de l’affaire) au locataire sortant (le cédant), le jour de la signature de cession.

Ici, le bailleur ne touche rien sur la transaction en elle-même. Il va en revanche percevoir un loyer (et souvent une caution sur loyer).

Pour le pas-de-porte (ou droit d’entrée), la transaction se fait entre le futur locataire et le bailleur (propriétaire des lieux).

Ici, le bailleur perçoit donc, en plus du loyer qui lui sera versé (et de la caution sur loyer), une enveloppe additionnelle. C’est le pas-de-porte (ou droit d’entrée).

2. La fiscalité appliquée :

Pour le droit au bail, elle dépend de l’imposition à laquelle sont soumises les parties :

• Pour le locataire sortant (le cédant), la somme versée lors de l’achat du droit au bail est comptabilisée dans le bénéfice imposable, au titre des bénéfices industriels commerciaux (BIC).
• Pour le nouveau locataire (repreneur), l’achat est soumis aux droits d’enregistrement et doit figurer à l’actif du bilan en tant qu'immobilisation incorporelle non-amortissable.

Pour le droit d’entrée, l’imposition dépend de la nature qui lui est donnée et du régime fiscal auquel sont soumis le bailleur et le locataire.

Qu’est-ce que le droit d’entrée ou pas-de-porte ?

Termes interchangeables, le pas-de-porte ou droit d’entrée sont tous deux synonymes de la somme payée par le repreneur du local commercial au propriétaire du local.

La nature juridique du pas-de-porte dépendant du but qui lui est donné, celui-ci doit être précisément défini dans une clause spécifique.

Il doit également être différencié du droit d’entrée en franchise.

Différentes formes de pas-de-porte dans un bail commercial

Le pas-de-porte correspond au montant versé par le locataire au propriétaire du local commercial (bailleur), lors de la signature d’un bail commercial.

Cette somme est donc un droit d’entrée, afin de disposer des locaux pour y héberger une activité commerciale (le fonds de commerce).

À ce titre, le pas-de-porte (ou droit d’entrée) peut revêtir plusieurs formes juridiques :

1. Un supplément de loyer :

C’est le cas de figure le plus courant.

Il permet de protéger le propriétaire des augmentations de la valeur locative du secteur, par rapport au loyer qu’il demande pour son bien.

En effet, pendant toute la durée du contrat de bail de location, les hausses du loyer demandé sont limitées et un décalage peut apparaître face à la réalité du marché.

Lorsqu’il est considéré comme un supplément de loyer, le montant du pas-de-porte est pris en compte dans le calcul du loyer lors du renouvellement du bail commercial.

2. Une indemnité, qui est considérée comme :

• Une contrepartie pécuniaire d'éléments de natures diverses, notamment d'avantages commerciaux fournis par le bailleur et sans rapport avec le loyer. Le droit d’entrée représente donc des clauses favorables au locataire, présentes dans le bail.
• Une contrepartie pécuniaire de la dépréciation de la valeur vénale des locaux et de la propriété commerciale acquise par le locataire consistant dans le droit au renouvellement de son bail.
  
  De fait, si le propriétaire souhaite reprendre ses locaux, il doit alors s’acquitter d’une indemnité d’éviction auprès du présent locataire. Le pas-de-porte (ou droit d’entrée) équivaut ici à cette indemnité.

3. Une nature mixte :

Dans ce cas, le pas-de-porte (ou droit d’entrée) est à la fois une indemnité et un loyer supplémentaire.

Quelle que soit sa nature, le locataire et le bailleur ont tout intérêt à préciser la valeur juridique et le montant du pas-de-porte dans le bail commercial.

La négociation du pas-de-porte dans un bail commercial

Vendu par le propriétaire du local commercial, le pas-de-porte doit faire l’objet d’une clause spécifique dans le contrat de bail commercial pour être valable.

Dans cette clause, doivent ainsi être spécifiés :

• Son montant
• Ses conditions de règlement
• Sa valeur juridique (supplément de loyer, indemnité ou mixte)

Ici, la bonne entente entre les parties est primordiale, puisque rien n’encadre strictement le calcul de la valeur du pas-de-porte (ou droit d’entrée) et ses conditions de règlement.

En effet, le montant du pas-de-porte est fixé librement par le bailleur et le locataire. Il dépend de l’attractivité du local et correspond généralement à un montant compris entre 3 et 6 mois de loyer.

Pour estimer l’attractivité du local, le bailleur se base entre autres sur sa localisation, la densité de population, la fréquentation, la concurrence, les commerces alentour, le montant du loyer, l’activité exercée…

La signature du bail implique l’acceptation, par les parties, de ses conditions d’exécution du pas-de-porte. Le locataire s’engage à verser le montant négocié, en une ou plusieurs fois.

Enfin, la valeur juridique du pas-de-porte doit être précisée explicitement dans le bail commercial.

En l’absence de mention et en cas de conflit, les juges s’appuient sur la « commune intention des parties » et le considèrent comme un loyer supplémentaire.

Le droit d’entrée du bail commercial n’est pas un droit d’entrée en franchise

Un dernier point est à souligner concernant le droit d’entrée et les multiples déclinaisons de termes associés.

Il s’agit, ici aussi, de ne pas confondre le droit d’entrée du bail commercial avec le droit d’entrée en franchise.

Également appelé « Redevance Initiale Forfaitaire (RFI) », le droit d’entrée en franchise désigne une somme payée par le franchisé, lors de son entrée dans le réseau.

Dans le cas d’une franchise, 2 flux financiers sont à distinguer :

• Le droit d’entrée, qui constitue une prestation avant contrat,
• Les redevances ou royalties, qui représentent une rémunération pendant toute la durée du contrat.

Réclamés par le franchiseur lors de la signature du contrat, ces montants donnent lieu à des contreparties, au bénéfice du franchisé (utilisation de la marque, notoriété, savoir-faire, assistance, etc.).

Ces contreparties sont définies sur un territoire exclusif et pour une période donnée et sont précisées dans le contrat de franchise.

Contrairement au droit d’entrée du bail commercial, le droit d’entrée en franchise n’est pas une cession d’activité commerciale, mais un développement de l’activité.

Il rémunère le travail et les risques pris en amont par le franchiseur, et l’accompagnement dont bénéficie le franchisé tout au long du contrat.

Ces 2 notions de droit d’entrée différentes cohabitent souvent dans un projet d’installation commerciale sous franchise, puisque le repreneur doit :

. Acheter un droit au bail, ou s’acquitter d’un droit d’entrée auprès du bailleur (parfois, il s’agit d’une simple « location pure »)
. Régler un droit d’entrée à la franchise

Le mode d’imposition du pas-de-porte (ou droit d’entrée) dépend de la qualification qui lui est donnée et du statut fiscal auquel sont soumis le bailleur et le locataire.

Indemnité, loyer supplémentaire ou nature mixte : la fiscalité s’adapte.

La fiscalité du droit d’entrée s’il est qualifié de supplément au loyer

Bien qu’il soit qualifié de supplément de loyer, le régime fiscal appliqué au pas-de-porte diffère en fonction :

• De la valeur locative du bien.
• De l’imposition à laquelle sont soumis le bailleur et le futur locataire des lieux.

Qualification en supplément de loyer : l’imposition du locataire

Pour le locataire, la qualification du pas-de-porte en supplément de loyer permet d’assimiler la somme versée à :

• Des charges déductibles.
• Des éléments constitutifs des coûts de revient d’un élément incorporel de l’actif immobilisé.

Cette qualification dépend directement de la valeur locative donnée aux lieux loués.

En clair, le droit d’entrée peut être qualifié de charges si son montant, ajouté au loyer contractuel, ne dépasse pas la valeur locative réelle du local.

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Dans ce cas, il s’agit bien d’un supplément de loyer déductible.

En revanche, si son montant est supérieur à la valeur locative, il est alors qualifié d’élément constitutif du coût de revient d’un élément incorporel et ne peut ni être déductible, ni être amorti.

L’imposition du bailleur si le pas-de-porte est un supplément de loyer

Pour le bailleur, le versement d’un pas-de-porte qualifié de supplément de loyer constitue une condition de location qui trouve son origine dans l’exploitation même du local.

Il doit donc être inclus dans le calcul de l’assiette du revenu foncier, comme l’est un loyer classique.

De cette qualification se dégagent plusieurs impositions, qui diffèrent en fonction :

• Du régime fiscal du bailleur.
• De la catégorie d’imposition sous laquelle est inscrit le montant versé.

Voici les 3 possibilités :

1. Bailleur soumis à l’impôt sur le revenu :

Lorsque le bailleur est soumis à l’impôt sur le revenu, deux options sont possibles quant à l’imposition de ses revenus immobiliers :

• Si le droit d’entrée est enregistré sous la catégorie des revenus fonciers, il est déclaré en une seule fois, pour l’année en cours, et sans aucun étalement sur la durée du bail.
• S’il est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, le droit d’entrée est alors considéré comme une rémunération de prestation continue. Son imposition peut donc être étalée sur la durée totale du bail.

2. Bailleur soumis à l’impôt sur les sociétés :

Lorsque le bailleur est soumis à l’impôt sur les sociétés, le droit d’entrée est qualifié de cession d’élément actif commercial.

Ce cas de figure est moins intéressant pour le bailleur, puisque les revenus immobiliers perçus sont soumis au taux normal d’imposition sur les sociétés.

3. Bailleur assujetti à la TVA (taxe de la valeur ajoutée)

Si le bailleur est assujetti et redevable de la TVA, la somme demandée comme droit d’entrée (et qualifiée de supplément de loyer) doit être comptabilisée dans le chiffre d’affaires imposable, dès qu’elle est perçue (en une ou plusieurs fois).

En revanche, si le pas-de-porte est qualifié d’indemnité, la ou les sommes perçues ne sont pas soumises à TVA.

La fiscalité du droit d’entrée s’il est qualifié d’indemnité

On parle d’indemnité pour le droit d’entrée lorsque celui-ci constitue :

• Pour le bailleur : une compensation, un dédommagement financier en cas de dépréciation du bien immobilier.
• Pour le locataire : une contrepartie comme des avantages commerciaux, des aménagements fournis par le bailleur, etc.

Dans le premier cas, le droit d’entrée n’est pas inscrit au foncier et le bailleur n’est pas imposable sur l’indemnité. Ici, seule la TVA est appliquée au montant, comme pour tout loyer.

Côté locataire, aucune déduction ou amortissement fiscal ne peut être appliqué.

Il peut cependant décider d’immobiliser la somme du pas-de-porte et de l’inscrire à l’actif incorporel non-amortissable de son bilan.

La fiscalité du droit d’entrée de nature mixte

La qualification du droit d’entrée en « nature mixte » est une optimisation fiscale pour les deux parties concernées : bailleur et locataire.

À titre d’exemple, la qualification du pas-de-porte en indemnité est favorable au bailleur, puisque la somme perçue n’est pas imposable.

En revanche, pour le locataire, il serait plus favorable de le qualifier de supplément au loyer, les charges étant déductibles des impôts.

À noter qu’un pas-de-porte mixte (c’est-à-dire qualifié à la fois de supplément de loyer et d’indemnité) doit faire l’objet de deux traitements fiscaux et comptables.

Il faut donc le scinder en fonction de sa nature.

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FAQ

Pas-de-porte, droit d’entrée et droit au bail en 3 questions